O Código Civil Brasileiro (CC) é a principal lei do condomínio no país. Lá, você encontrará todos os direitos e deveres do condômino, assim como os limites para as convenções de condomínio. Então, toda a pessoa que morar nesse tipo de edificação de uso conjunto deve ficar de olho na legislação para evitar quaisquer problemas.

Aqui no nosso post, vamos explicar os principais pontos da lei, como usufruto da propriedade, limitações aos inadimplentes, conservação da fachada etc. Está bem completo! Então, acompanhe!

Quais são os direitos dos condôminos?

O CC estabelece uma série de direitos para os usuários de um condomínio para garantir o seu direito à propriedade, à privacidade, à intimidade etc. Então, sempre que ele sentir que eles estão sendo contrariados, podem procurar ajuda judicial. A seguir, listamos alguns dos principais. Veja!

Usufruir da unidade da qual é dono ou inquilino

Isso significa que, desde que não comprometa o direito alheio e obedeça à convenção do condomínio, o inquilino ou o proprietário podem fazer o que quiser com a sua unidade. A principal limitação se refere à destinação comercial de espaços residenciais, a qual geralmente está em todo o tipo de regulamentação e contrato.

Assim, geralmente são consideradas ilegais algumas proibições comuns nas convenções, como o porte de animal doméstico. Da mesma forma, o condomínio não pode proibir festas em horários regulares, limitar o número de moradores de uma unidade, estabelecer horários de visitação etc. 

Da mesma forma, não pode ser impedido de entrar no imóvel caso não tenha pagado as taxas, a não ser por ordem judicial. Também, terá direito de dispor, isto é, vender, doar ou alugar sua unidade livremente.

Usar das áreas comuns do condomínio

As áreas comuns incluem desde as essenciais, como elevadores, corredores ou estacionamento, até as recreacionais (piscinas ou salões de festas). Dito isso, é completamente ilegal as limitações que síndicos impõe a inadimplentes aos serviços essenciais. Isso é constrangimento ilegal. Para fazer valer o adimplemento, ele deve recorrer às vias judiciais.

Esse direito não é ilimitado. No uso das áreas comuns, o usuário não deve limitar a utilização pelos compossuidores. Isso é o caso do morador que cerca uma vaga em uma garagem rotativa de um condomínio, impedindo que os demais usufruam do seu direito.

No entanto, é permitido que haja uma limitação dos espaços recreacionais, como o uso do salão de festas ou das piscinas. Essa punição deve estar expressa na convenção, senão não poderá ser aplicada.

Votar e participar das assembleias

As reuniões de condomínio são espaços de discussão entre os proprietários de uma quota do condomínio para tomar decisões importantes. Todos os moradores, independentemente de estarem em dia com as taxas, têm direito de participar. No entanto, as convenções podem limitar legalmente o direito de voto dos devedores. Estando quite, todo e qualquer proprietário — ou seu representante — tem direito ao voto. 

Quais são os deveres do condômino?

Para que haja sossego e harmonia, a lei do condomínio impõe uma série de regras de forma que todos tenham seu direito preservado. A seguir, vamos explicar os principais deveres. Acompanhe!

Pagar as taxas condominiais de acordo com a fração ideal da sua unidade

Esse é um assunto muito polêmico, mas, no caso de silêncio da convenção de condomínio, o valor da taxa de cada unidade deve ser proporcional à área útil dela. Assim, é completamente lícito que apartamentos maiores, com mais quartos ou com cobertura, paguem uma taxa maior. 

Contribuir com o fundo de reserva conforme as regras da convenção

Esse é outro ponto que gera diversas discussões, pois é muito comum que o condomínio crie taxas extras para fundos de reserva — os quais servem para obras e eventualidades. Caso uma contribuição para o fundo tenha sido aprovada em assembleia com o quórum e a maioria adequada dos moradores, os demais são obrigados a pagar mesmo que não concordem.

Não fazer construções irregulares que prejudiquem a segurança do condomínio e dos vizinhos

Como explicamos, todo morador tem direito de usufruir da sua propriedade como bem entender, desde que isso não limite o direito de outra pessoa. Nesse sentido, reformas e construções podem ser feitas desde que isso não contrarie a convenção nem coloque em risco a segurança dos demais usuários.

Por exemplo, em construções de alvenaria, a remoção ou o recorte de paredes compromete toda a estrutura acima. Então, estão completamente proibidas. Outro ponto importante são as coberturas feitas por quem habita o último andar. Todas as vigas e colunas são calculadas para determinado peso, e uma nova construção pode colocar em risco a segurança dos outros moradores. 

Não alterar a fachada da edificação

A fachada de uma edificação deve ser uniforme e harmônica, caso contrário, isso prejudica a estética e compromete do direito dos demais moradores. Imagine se cada morador resolver fazer uma modificação na fachada. Isso, com certeza, descaracterizará completamente o condomínio.

Você deverá ter uma atenção redobrada a esse cuidado, pois há obras que não têm o objetivo direto de modificar a fachada, mas que acabam tendo esse efeito. Por exemplo, reformas em coberturas podem acabar quebrando alguns revestimentos ou arranhando a pintura. Se não houver a possibilidade de reposição, você poderá enfrentar um problema grande com o condomínio.

Não prejudicar o sossego dos vizinhos

Certamente esse é o principal dever que vem à nossa mente quando estamos pensando na vida em condomínios. Afinal, o barulho pode comprometer o bem-estar dos vizinhos, impedindo que eles gozem de sossego em seu próprio lar. Portanto, você precisa pensar constantemente no outro — nas ações que podem incomodá-lo dentro do limite da razoabilidade.

Por exemplo, o som e as festas devem ter sempre um volume sonoro adequado a qualquer hora do dia, mas especialmente à noite. O barulho dificilmente pode ser ignorado e pode influenciar na qualidade do sono e na saúde, causando dores de cabeça e náuseas quando muito elevado.

Portanto, sempre que você tiver dúvida a respeito da lei do condomínio, não deixe de consultar o Código Civil. Essa é uma lei que todo o síndico deve seguir, mesmo que haja uma disposição contrária na convenção de condomínio. Lembre-se de que, tão importante quanto conhecer os seus direitos, é seu dever respeitar os outros moradores. Somente assim, você terá uma boa convivência com seus vizinhos.

Quer saber algumas dicas de administração de condomínio eficientes para evitar problemas com os condôminos? Então, não deixe de conferir o nosso post sobre o assunto!